Primero, recordemos que cuando hablamos de «expensas comunes», el término «comunes» se refiere a la comunidad de propietarios, no significa que hay dos tipos separados de expensas: las comunes y las extraordinarias. Todas son expensas comunes, ¡así que no te preocupes por eso!
Sabemos que esto puede parecer un tema complicado, pero estamos aquí para hacerlo fácil de entender.
El artículo 2048 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación es muy claro en su definición y diferencia entre dos tipos de expensas comunes: las ordinarias y las extraordinarias.
Expensas Comunes Ordinarias: Mantenimiento Esencial
Las expensas comunes ordinarias son aquellas que se destinan al mantenimiento, conservación y reparación de las áreas comunes, como la compra de bombas, reparaciones de tanques, medianeras, balcones y otros elementos necesarios para mantener nuestro edificio en buen estado. Además, son expensas comunes los gastos destinados a pagos de sueldos y cargas sociales y sindicales de los empleados, abonos de servicios (como mantenimiento de ascensor, control de matafuegos, instalaciones térmicas e instalaciones fijas contra incendios y fumigación entre otros), gastos administrativos y gastos de honorarios profesionales.
Expensas Comunes Extraordinarias: Un Toque Especial
Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias son poco comunes y se destinan a mejoras o embellecimientos de las áreas comunes. Estas se deciden en una asamblea entre los copropietarios y pueden incluir proyectos como la remodelación del hall de entrada o la adquisición de equipamiento para el salón de usos múltiples. La cantidad de dinero que se gaste no convierte automáticamente un gasto en «extraordinario».
Entonces, si el consorcio necesita realizar una gran inversión, como revocar y pintar todo el frente del edificio o reparar balcones, estas aún se consideran expensas comunes ordinarias porque son parte de nuestras obligaciones legales, sin importar su costo.
El Código Civil y Comercial de La Nación (Artículo 2048) establece claramente que todas las erogaciones relacionadas con el mantenimiento, reparación o reemplazo de bienes comunes se consideran expensas comunes ordinarias.
En los contratos de alquiler, es común que se acuerde que el inquilino pague las expensas comunes ordinarias, mientras que las extraordinarias están a cargo del propietario. Sin embargo, esta interpretación puede variar en cada contrato, pero esto es una cuestión entre locador y locatario y no afecta la forma en que el administrador del consorcio liquida las expensas, que debe seguir las pautas establecidas por la ley.
El administrador no toma decisiones en conflictos entre propietarios e inquilinos sobre quién debe pagar qué expensas. La obligación principal es del propietario de la unidad. Si este delega el pago al inquilino a través de un contrato de alquiler, ninguno de ellos puede cambiar la forma en que el administrador liquida las expensas.
En resumen, para evitar malentendidos, es esencial que las partes involucradas en un contrato de alquiler sigan las pautas legales en cuanto a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, tal como se detallan en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación.
El administrador debe aplicar la ley y seguir las decisiones de la asamblea en casos excepcionales.
Estamos para ayudar y aclarar cualquier duda que puedas tener ¡contactanos!
